宅建業免許
賃貸・売買などを行う不動産業を新たに開業するとき、または新規事業として行うときは、あらかじめ行政庁から宅建業免許を受けておかなければなりません。
自己物件の賃貸のみは、免許がなくても行えます。「業として行う」とは、事業として不特定多数の人を対象に、その行為を反復または継続して行うことですので、1回のみ自分の不動産を処分したような場合には、宅地建物取引業の免許は必要ないことになります。免許申請は個人でも法人でも可能です。
免許の申請
1免許の種類
- 都道府県知事免許 1つの都道府県に事務所がある場合
- 国土交通大臣免許 2つ以上の都道府県に事務所がある場合
2申請者の商号・名称
申請者の商号または名称には制限があります。法令上使用が禁止されているものや、協会、不動産センター、住宅センター等の、公的機関や指定流通機構などの名称と紛らわしいものも使用することができません。
3事務所
宅地建物取引業免許では、事務所が重要となります。宅地建物取引業者が商人の場合、本店または支店として登記されていなければいけません。本店で宅建業を行わなくても、支店で行うのであれば本店も宅建業の事務所となり、本店でも営業保証金の供託や専任の宅地建物取引士の設置が必要になります。宅建業の業務を継続的に行える機能を持ち、「事務所」として認識される程度の独立した形態を備えている必要があります。
一般の戸建て住宅の一部を事務所とする場合は、以下のような条件があります。
- 住居の出入口の他に事務所専用の出入口があること
- 居住部分とは壁ではっきり区切られていること
- 内部が事務所としての形態を整えており、事務所としてのみ使用されていること
同一フロアーに他の法人等が同居している場合は、以下のような条件があります。
- それぞれの専用出入口があり、他社スペースを通らずに出入りできること
- パーティション等固定式の間仕切りがあり、相互に独立していること
4専任の宅地建物取引士
一つの事務所において業務に従事する者として5人に1名以上の割合で、専任の宅地建物取引士を設置することが義務付けられています。業法第50条第2項で定める案内所等については、少なくとも1名以上の専任の宅地建物取引士の設置が義務付けられています。途中で、人数が不足した場合は、2週間以内に補充等の措置が必要となります。
宅地建物取引士とは、宅地建物取引士(宅地建物取引主任者)資格試験に合格し、宅地建物取引士資格登録をし、宅地建物取引士証の交付を受けている宅地建物取引士のことです。
専任の宅地建物取引士とは、その事務所に常勤し、専ら宅建業の業務に従事する宅地建物取引士を指します。
5免許の有効期間
宅建取引業免許の有効期間は5年となります。引き続き宅建業を営む場合は、有効期間が満了する日の90日前から30日前までの間に更新の手続きをする必要があります。更新手続きをしなかった場合は、免許が失効となり、無免許で宅建業を営むと罰則が科せられます。
6営業保証金の供託
新規で免許を受けると、営業保証金を供託し、その供託物受入れの記載のある供託書の写しを添付して、届出をしなければなりません。
この届出をした後でなければ、営業を開始することはできません。
供託額は下記の通りです。
- 主たる事務所は、1,000万円
- 従たる事務所は、1店につき500万円
7保証協会への加入
弁済業務保証金分担金を支払って、国土交通大臣から指定を受けた社団法人である宅地建物取引業保証協会に加入すれば、営業保証金を供託する必要はありません。保証協会には以下の二つが指定されています。いずれか一方にし加入できません。
- (社)全国宅地建物取引業保証協会 東京本部
- (社)不動産保証協会 東京本部
弁済業務保証金分担金
- 主たる事務所は60万円
- 従たる事務所は1店につき30万円(加入の際は、この他に加入金等が必要)
申請に必要な書類
1免許申請書
宅建業免許申請の書類で、第一面から第五面まで、全部で5ページ分あります。フリガナ欄は濁点を1文字分とするなど、記入方法が決まっております。
2相談役及び顧問、5%以上の株主・出資者等の名簿
法人申請のみ必要となる添付書類です。
3身分証明書
本籍地の役所において発行してもらう書類のことです。成年被後見人や被保佐人など、取引を制限されている人でないことを証明するために添付します。
4登記されていないことの証明書
取引を制限されている人ではないことを証明するために添付する書類です。東京法務局で取得することができます。
5代表者の住民票
個人申請のときに添付が必要になります。住民登録している市区町村の役所で発行してもらうことができます。
6略歴書
これまでの略歴を記載しますが、特に専任の宅地建物取引士の経歴がある人は、その期間を略さず記載しておく必要があります。
7選任の宅地建物取引士設置証明書
事務所ごとに、専任の宅地建物取引士や従事する者の数などを記入します。
8宅地建物取引業に従事する者の名簿
会社の代表取締役などを含め、宅地建物取引業に従事する従業員すべてを、一覧表に記入します。
9専任の宅地建物取引士の顔写真貼付用紙
専任の宅地建物取引士の顔写真を貼付します。大きさや撮影時期などに決まりがありますので、確認しながら貼付します。
10履歴事項全部証明書
法人申請の際に添付が必要です。本店所在地の法務局で取得することができる、商業登記簿謄本のことです。現在事項全部証明書では受け付けてもらえません。
11宅地建物取引業経歴書
宅地建物取引にかかる事業の実績を記入します。最後の1カ年分については、決算書の数字と照合されます。
宅建業免許の申請においては、新規申請のため実績がない場合でも、用紙は省略せずに添付しなければなりません。
12決算書の写し
法人申請の際に添付が必要です。表紙、貸借対照表、損益計算書をまとめたものです。存続法人は、申請直前の1カ年分を添付しますが、新設法人は決算を行なっていませんから、設立時の開始貸借対照表を添付します。
13資産に関する調書
個人申請の際に、添付が必要です。宅建業に関する資産に限らず、すべての資産を含めて記入します。
14納税証明書
決算書と対応する期間のものを添付します。新設法人の場合は添付する必要がありません。
法人は、法人税の納税証明書で「様式その1」を税務署で発行してもらいます。個人事業者は、税務署で所得税の納税証明書「様式その1」を、給与所得者は市区町村の役所で課税証明書を発行してもらいます。
15誓約書
宅建業者の欠格事由などに該当しないことを誓約する書類です。
16事務所を使用する権原に関する書面
事務所建物の登記簿謄本や賃貸借契約書の内容を記入します。賃貸借契約が自動更新になっているときは、元の契約日と、現在の契約期間の両方を記入します。
17事務所付近の地図
最寄駅からの案内図を添付します。
18事務所の写真
建物全景、入口部分、テナント表示の部分、事務所の入口部分、事務所内部など、決められている場所を要件に合うように撮影します。