農地転用
農地転用とは、農地の地目を、耕作以外の目的に使えるように農地以外のものに変更することです。 具体的には、農地の形状を変更して住宅用地にしたり、工場用地にしたり、道路などを作ったりすることを指します。農地の形状を変えずにそのまま資材置場や駐車場として使用する場合も、耕作以外の目的に使うことになるため、農地転用に該当します。
また、地目が宅地などになっていた場合にも、現況が耕作などが行われていれば農地とみなされるため、他の目的として使うためには農地転用が必要です。
これらの「農地転用」をするには、許可又は届出が必要です。農地の転用の許可を受けていない無断転用者には、農地法違反として工事の中止や元の農地に復元させるなどの命令が下り、これに従わない場合には罰則が科せられます。
農地法の許可
農地法に基づき、農地の転用や売買に関する許可は以下の3種類に分類されます。
農地転用に関係するのは、第4条と第5条です。また、第3条は農地転用とは関係ありませんが、相続等により農地を取得した場合に、農業委員会へ届け出なければならないことを定めています。
| 農地法３条許可 | 農地を耕作や養畜目的で売買や貸借する際に必要な許可です。農地を引き継ぐ人の住所が農地のある市町村と同じ場合は市町村農業委員会、異なる場合は県知事の許可が必要です。 |
|---|---|
| 農地法４条許可 | 農地を売買することなく、所有者自身が住宅用地などに転用する場合に必要な許可です。農業振興地域内の農用地区域にある土地については、まず農用地区域から除外する必要があります。 |
| 農地法５条許可 | 所有している農地を他人に売買・賃借し、別の用途に転用する場合に必要な許可です。基準は農地法4条の場合とほぼ同じです。 |
3条許可申請
農地を耕作目的で売買および貸借（権利の設定・移転）する際は、農地法第3条に基づき、市町村の農業委員会や都道府県知事の許可を受ける必要があります。
許可基準
農地の売買・貸借が許可されない主な基準は以下の通りです。ただし、これらに該当する場合でも、例外的に許可が認められるケースもあります。
- 小作地の取得: 小作者以外が取得する場合。
- 耕作の継続: 取得者や世帯員が全ての農地を耕作しないと認められる場合。
- 法人による権利取得: 農業生産法人および特定法人を除く法人。
- 信託や委託: 信託の引き受けや耕作事業の委託による権利取得。
- 耕作面積: 取得後の農地面積が50a未満の場合。
- その他のケース: 農地法による売渡後10年以内の地上権設定や小作地の貸付など。
添付書類
許可申請の際には以下の書類を提出する必要があります。提出先は、農地のある市町村の農業委員会です。地域により取り扱いが異なる場合がありますので、ご注意ください。
- 土地登記簿謄本
- 位置図（案内図）
- 公図写し
- 譲受人住民票謄本
- 耕作面積証明書
- 耕作管理証計算書
- 小作地取得の場合の書類
- ・小作者の同意書（6か月以内）
- ・使用収益権の差押え等を証する書面
- 法人の場合: 定款または寄付行為の写し
- その他必要書類: 法律上要件を証する書面、単独申請の証明書など
４条許可申請・５条許可申請
農地を住宅地や工業用地、道路などに転用する場合や、転用のために所有権などの権利を設定・移転する場合は、農地法第4条および第5条の許可申請が必要です。これには、都道府県知事の許可（農地が4haを超える場合は農林水産大臣の許可）を受ける必要があります。
許可の申請先
市街化区域内の農地を転用する場合、事前に農業委員会に届出を行えば許可は不要です。しかし、住所地以外の市町村の農地を取得する場合には都道府県知事の許可が必要です。なお、転用しようとする農地が4haを超える場合は農林水産大臣の許可が必要となります。
農地法による許可区分
農地法に基づく許可は以下の通りです
- 第4条許可: 農地所有者が自分の農地を転用する場合に必要です。許可権者は都道府県知事（農地が4haを超える場合は農林水産大臣）。
- 第5条許可: 事業者が農地を譲り受けて転用する場合に必要です。譲渡人と譲受人が申請者となり、許可権者は都道府県知事（農地が4haを超える場合は農林水産大臣）。
許可が不要な場合
- 国や都道府県が農地を取得する場合
- 薪炭原木採取などの利用権設定による場合
- 土地改良法などによる交換分合による場合
- 農用地利用集積計画や農事調停による移転・設定など
- 土地収用法による収用をする場合
- 相続、遺産分割、財産分与、特別縁故者による調停など
- 時効取得、持分放棄などによる取得
許可が認められない場合
- 小作地の第三者取得（申請前6ヶ月以内の同意書があれば可能）および貸付
- 耕作地としての確実性を欠く場合（不耕作地がある、常時従事しない、非効率的な事業など）
- 一部の法人による取得（農業生産法人などは除く）
- 信託・委託による権利取得
- 譲受人世帯の経営面積が知事指定の下限面積（原則50アール）未満である場合
- 売渡後10年以内の用益権設定
許可基準
農地転用の許可基準は、農地の質と転用の確実性を重視します。以下の2つの基準があります
| 立地基準 | 農地の営農条件や周辺の市街化状況を基に判断します。良好な営農条件を備えた農地は原則として許可されませんが、市街地の区域内や市街地化が見込まれる区域の農地は許可される場合があります。 |
|---|---|
| 一般基準 | 転用が確実であり、周辺の農地に支障を及ぼさないかどうかを判断します。申請内容に基づいて確実に転用が行われる見込みがある場合に限り、許可が下ります。 |
農振除外申請
農振除外申請は、農業振興地域内の農用地（青地）を住宅や商業施設などに転用するための手続きです。この申請を行うことで、農地としての制限を解除し、他の用途に利用できるようになります。農業振興地域は、農業の発展を目的として設けられた区域であり、ここでの農地は特に保護されています。農振除外申請が必要な理由は、農業振興地域内での農地利用を厳格に管理し、持続可能な農業経営を促進するためです。これにより、地域全体の農業基盤が強化されます。
農振除外申請の要件
- 代替地がないこと: 農用地区域外で代わりとなる土地が見つからない。
- 効率的な利用: 農業作業や土地利用に支障がないこと。
- 機能への影響: 農用地区域内の保全施設などに影響を与えないこと。
- 時間経過: 土地基盤整備事業完了後、8年以上経過していること。
申請から許可までの期間
申請から許可までには通常6ヶ月から1年ほどかかります。その後、転用許可手続きがさらに数週間必要です。計画的に進めることが重要です。除外決定後は速やかに転用手続きを進める必要があります。一定期間内に転用しない場合、再び農用地区域に編入される可能性がありますので注意が必要です。
開発許可
開発行為は、主に建築物の建築や特定工作物の建設を目的とした土地の区画形質の変更をいいます。一定規模以上の開発行為を行う場合は開発許可申請が必要です。
開発許可が必要な場合
- 市街化区域：1000㎡以上（三大都市圏の既成市街地等では500㎡以上）
- 市街化調整区域：原則として全ての開発行為
- 未線引都市計画区域：3000㎡以上
- 準都市計画区域：3000㎡以上
- 都市計画区域及び順と死計画区域外:1ha以上
開発許可手続きの流れ
開発許可申請の流れは、「開発予定標識の設置」「近隣住民への説明」「同意・協議」「開発行為許可申請書の提出」「審査開始」「開発行為許可・不許可通知」「工事着工」となります。
申請から許可までは通常30日程度かかりますが、土地の規模や場所によっては3ヶ月から1年以上要する場合もあります。
